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产业人:福利分房停止商品房制度全面实行
来源: 产业人网 2016/12/15 16:25:29 作者:老马热评说
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导读: 在规定了住房体系建设的同时,23号文对房价也是进行了具体规定的,第(六)款规定“停止住房实物分配后,房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上,新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价,按保本微利原则确定。

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1994年—1998年是中国住房制度改革2.0阶段。其主要特征是从实物分配向住房市场化改革的过渡,国家出台了一系列的法律法规,规范房地产市场和建筑行业,是我国房地产市场基本成熟并飞速发展的几年。

用简单的几句话概括这五年的房改过程就是:五法连珠定乾坤,福利分房成历史;住宅经济相挂钩,一朝入市显高位;住房体系政策好,执行起来跑偏了;商品房价改议定,住宅性质全变了。

什么意思呢,咱们一句一句解释。

先说这五法连珠定乾坤。说的是1994年,一连出了五个法律法规性的文件,从房地产开发建设到房屋价格的确定及至小区的物业管理,标志着我国的房地产市场基本成熟。

第一部是最重要的《中华人民共和国城市房地产管理法》,可以说是城市房地产管理的母法。于 1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过,对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、中介服务机构、房地产权属登记管理、法律责任等都做了明确的规定,是第一次以法律形式对城市房地产管理做出了明确系统的规定,是中国房地产成熟的标志性法律文件。

第二个是《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,1994年7月18日发布。作用时给住房制度改革定了总体基调。主要说两个字“改,建”。“改”即改变计划经济体制下的福利性的旧体制,包括三改:改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制;改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制;改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。“建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度,包括四建:建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收人家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公积金制度;发展住房金融和住房保险,建立政策性和商业性并存的住房信贷体系;建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。《决定》要求全面推行住房公积金制度,积极推进租金改革,稳步出售公有住房,加快经济适用住房的开发建设,做好原有政策与《决定》的衔接工作等等。标志着城镇住房制度改革已进入深化和全面实施阶段。

第三部是《城市房产交易价格管理暂行办法》。1994年11月11日国家计划委员会颁发,办法规定“国家对房产交易价格实行直接管理与间接管理相结合的原则,建立主要由市场形成价格的机制。保护正当的价格竞争,禁止垄断、哄抬价格。”直接管理就是政府定价,包括“向居民出售的新建普通商品住宅价格、拆迁补偿房屋价格及房产交易市场的重要的经营性服务收费实行政府定价。” 房产管理部门统一经营管理的工商用房租金,由当地人民政府根据本地实际情况确定价格管理形式。间接管理就是市场定价,说其他各类房屋的买卖、租赁价格,房屋的抵押、典当价格及房产交易市场的其他经营性服务收费实行市场调节。“房产价格评估,应以政府制定、公布的各类房屋的重置价格为基础”表明政府定价为主。

第四是《城镇经济适用住房建设管理办法》。1994年12月15日建设部、国务院住房制度改革领导小组、财政部联合发布,它是根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》制定出来的。明确规定“经济适用住房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建设的普通住宅。”(不含别墅、高级公寓、外销住宅),明确了经济适用房是具有社会保障性质的住房及其使用对象、建设方式、价格制定等相关内容。

第五部是《城市新建住宅小区管理办法》。1994年4月1日建设部发布,强调住宅小区推行社会化、专业化的管理,变过去的行政福利型管理形式为企业经营服务型,以维护住宅小区使用功能,延长房屋使用年限,促进住房消费环节形成良性循环,并提出以经营收益来弥补管理经费的不足。

这几个法规文件从房地产的开发、住房商品化制度的建立、到商品房价格、经济适用房建设以及物业管理的规定,全面界定了住房商品化进入正规化和法制化的新阶段。这就是五法连珠定乾坤。

福利分房成历史。1998年7月3日出台了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》简称23号文,第二条规定:“深化城镇住房制度改革的目标是停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化”。同时决定,1998年下半年开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。至此,我国已实行了近四十年的住房实物分配制度从政策上退出历史舞台。因此,23号文被人们称为中国住房制度改革的里程碑,它宣告了福利分房制度的终结和新的商品住房制度的开始。有朋友说91年福利分房就停止了,那是因为各地情况不同,有早有晚,按文件规定最晚是98年,实际上可能有出入。

住宅经济相挂钩。23号文第一条开宗明义:“在深化城镇住房制度改革的指导思想中提出一个新观点”要加快住房建设,促使住宅业成为新的经济增长点,不断满足城镇居民日益增长的住房需求。”在这里,住宅业被明显的赋予了一个新功能,即成为“新的经济增长点”,甚至之后出台的大力发展经济适用房也没有忘记把它作为一个新的经济增长点。这就把住宅业与经济发展挂上了钩,意味着住房从民生保障功能向经济增长职能的转变。不要小看这一提法,新的经济增长点,使住房的性质发生了根本的变化,由原来的居民必需品,变成了国民经济的必需品,它不只是居住保障功能,而且还有发展经济的职能,从此住房完全走上了商业化道路。诸位看官注意:商业化虽然和商品化只有一字之差,但却是失之毫厘,差之千里。商品化是把住宅作为商品,不能免费获得,取得居住权要付出相应的货币代价;但商业化却完全是市场化的运作手段,要遵循市场化的规律,随行就市,有高有低,这其中甚至可以衍生出囤积、炒作、甚至欺诈,它最终可以导致商品房的价值与价格严重背离,而使得商品房市场如同决堤之水一发而不可收拾,商品房市场之后近20年的发展历史也充分证明了这一点。

一朝入市显高位。1994年以后的中国房地产市场进入了快速发展期,购买商品房被民众普遍认可,政府对房价的掌控也使住房价格处于相对稳定的水平。这一年全国职工年均工资4538元,商品房每平米平均价格为1409元,以平均每套房68平米计算,一套房平均价格为95812元,是职工年平均工资的21.11 倍,全国共有7230.3万平方米商品房出售。其实如果我们稍微计算一下不难看出,以1994年的平均房价计算,一个双职工家庭买一套68平米的房子,也要不吃不喝10.55年,与世界平均的家庭收入最高7年比,已经很高了。中国的商品房在脱离了福利的性质后,一下子就冲到了世界房价的高位。

住房体系政策好,执行起来跑偏了。23号文再次重申“房改的目标是建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。”这一体系包括高收入者购买和租住商品房,向中低收入者供应经济适用房,向最低收入者提供廉租住房这三个层次。各层次的比例是多少呢?按照文件中所述“最低收入家庭”和“收入高的家庭”来推算,当时大概占城市总人口的5%和10%左右。在某些城市,这个比例将有所变化,但是差别不太大。也就是说,按照23号文件的精神,城市85%以上的家庭应该是由政府向他们提供经济适用房,而不是开发商建设的商品房。这一年7月14日,建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部发布了《关于大力发展经济适用住房的若干意见》,明确了要将经济适用住房作为住房供应体系的重要一环,建设用地实行行政划拨,享受政府扶持政策,以微利价格向中低收入家庭出售。购买经济适用住房实行申请、审批制度。具体办法由市(县)人民政府制定。市(县)人民政府要根据本地的社会经济发展状况、人口、中低收入家庭的住房水平和市场需求以及建设用地可供数量情况,编制经济适用住房发展规划和年度建设计划,并统筹纳入地方社会经济发展计划。政策很好,但没得到很好的执行。一是人数大大缩水,按说呢中国的家庭收入比例结构为金字塔型,中低收入家庭占了人口的70%-80%,而事实上,实际享有经济适用房的居民远远达不到这个比例,最高不超过10%,还需要排队摇号。也就是说经济适用房已经把60-70%的中低收入者排除在外了,这就造成了中国大多数老百姓的购房困难。所以虽然有政策,但其具体的实施意见已将政策大大缩小,致使政策并没有得到很好的贯彻落实。中国绝大多数城镇居民都要靠买商品房解决住房问题。二是投入严重不足,全国经济适用房投资占房地产开发投资的比重不足4%,这明显不能满足85%的居民需求。

三是出售情况也被严重扭曲。这样的报道几年前常常见诸报端:如郑州市龙鑫苑小区的“经济适用房”,绿化面积40%,有112个地下停车位,最大楼间距27米,388套住房里,最小的93平方米,大的是150平方米以上的复式住宅。而且,数百套住房根本没落到低收入家庭手中——全部住房中,126套被郑州市直某机关“团购”,另有130多套被一家外地企业异地认购。而这些购房者中,有人又将房子加价10万元倒卖给“中低收入家庭”。北京市昌平区回龙观住宅区的经济适用房,188平米甚至230平米,家里有6个电视7个空调,在该小区内停了许多私家轿车,有跑车、奥迪A6、广本、大别克、帕萨特等中高档车随处可见。这些住户很难与中低收入居民联系起来,而真正的中低收入家庭却根本买不到经济适用房。这不能不说是管理中的巨大漏洞。所以中国人民大学经济学院副教授、北京市第十届政协委员邹正方将经济适用房出现的问题归纳为“五化”:即户型“别墅化”、买家“富人化”、监管“无序化”、质量“低级化”、配套“缺失化”。据统计,有的地方16%的经济适用房被中高收入者买走,与之相伴随还出现了一户多房的现象,高收入阶层已然把购买经济适用房当成了投资工具。

再次明确房价。在规定了住房体系建设的同时,23号文对房价也是进行了具体规定的,第(六)款规定“停止住房实物分配后,房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上,新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价,按保本微利原则确定。其实1994年中国就已经突破这个价位了。

商品房价改议定,住宅性质全变了。1998年7月20日,国务院总理朱镕基签发了《城市房地产开发经营管理条例》,该条例第三十条规定:“房地产开发项目转让和商品房销售价格,由当事人协商议定;但是,享受国家优惠政策的居民住宅价格,应当实行政府指导价或者政府定价。”这就放开了商品房价格,商品房价格不再由政府统一制定,而是由当事人协商,为日后商品房的价格疯涨剌了一条口子。虽然文件中规定只有享受国家优惠政策的居民住宅,价格才由政府指导或定价,但因为经济适用房本身建的就少,加之五年后可以上市,补上土地出让金就和商品房没有什么区别了,所以事实上居民普通居住的商品房价格一直被市场左右着。只是少数有权享受的经济适用房的人才能享受国家的优惠。这样,住宅的居住保障性质就渐渐淡化,而普通商品的性质越来越浓郁,终于在市场化的道路上越陷越深,以致衍生了更多的功能。

原标题:福利分房停止,商品房制度全面实行

责编:施成德 (如涉版权请联系banquan@haijiangzx.com  转载请注明海疆在线)

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